Columnコラム

2025/08/01 リノベーション中古住宅・土地探し

中古の戸建てをリノベする際に押えておきたいポイント

近年、住宅購入の選択肢として「中古戸建てを購入し、リノベーション（またはリフォーム）して住む」

というスタイルが注目を集めています。

新築に比べて費用を抑えられることや、立地条件の良い物件を選びやすい点

自由な間取り変更や内装のデザインが可能な点など、さまざまな魅力があります。

しかし一方で、既存の建物を活かしながら住まいをつくり上げるには

事前にしっかりと検討・確認しておくべきポイントも多く存在します。

リノベーション（リフォーム）後に「思っていたようにできなかった」「予想外の費用がかかった」

といったトラブルを避けるためにも、購入前から知っておきたい注意点について詳しくご紹介いたします。

1. 希望するリノベーション（リフォーム）が「構造的に可能」かを確認する

まず大切なのは、「自分たちがやりたいリノベーション（リフォーム）が

建物の構造上本当に可能かどうか」をしっかり確認することです。

たとえば、広々としたリビングにするために壁を取り払いたいと思っても、その壁が

「耐力壁（建物の構造を支える重要な壁）」であれば、簡単には撤去できません。

また、天井を高くしたり、2階の一部を吹き抜けにしたいと考えても

建物全体の構造バランスを崩してしまう恐れがあるため、制限がかかることもあります。

リノベーション（リフォーム）では見た目や設備の更新だけでなく、構造の安全性も非常に重要な要素です。

購入前の段階から建築士や施工業者などの専門家に建物を見てもらい

希望するリノベーション（リフォーム）内容が可能かどうか、プロの目でアドバイスを受けることをおすすめします。

▼事前確認のポイント

壁を撤去できるか（耐力壁の有無）
水まわり（キッチン・浴室・トイレなど）の移動が可能か
天井高を変更できるか
バリアフリー化や間取り変更ができるか

専門家に建物の構造図や現地調査をもとに判断してもらい

可能なリノベーション（リフォーム）内容とできないことの線引きを明確にしておくことが大切です。

2. 建築基準法や地域条例に抵触しないか確認する

中古物件にリノベーション（リフォーム）を加える際、とくに注意が必要なのが

「建築基準法」や地域の「都市計画条例」との関係です。

とくに「増築」を伴うリノベーション（リフォーム）を計画している場合

建物の規模や形状が変わることで、法的な制限を受けることがあります。

たとえば、建ぺい率や容積率の上限を超えてしまうと、違法建築となってしまい、最悪の場合

増築ができなかったり、建築確認申請が通らなかったりする恐れがあります。

また、地域によっては「高さ制限」「斜線制限」「防火地域の指定」など、さまざまなルールが定められており

それらを知らずに工事を進めてしまうと、後々大きな問題に発展しかねません。

こうした法的な問題を避けるためにも、購入予定の物件がどのような規制のもとに建てられているのか

また、希望するリノベーション（リフォーム）・増築内容がその範囲内に収まるかどうかを

設計士や行政書士などの専門家と一緒に確認しておくことが重要です。

▼確認が必要な項目例

建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）
容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）
用途地域（住宅専用地域などの用途指定）
防火地域、準防火地域
崖地やセットバック義務の有無

これらの法規制は、自分で調べることも可能ですが、解釈や適用条件が複雑な場合も多いため

行政に問い合わせるか、信頼できるリノベーション（リフォーム）会社に確認を依頼するのが安心です。

3. 住宅ローンの利用に制限がある場合がある

中古住宅を購入してリノベーション（リフォーム）する場合

新築住宅と比べて「住宅ローンの審査が厳しくなる」という点にも注意が必要です。

住宅ローンでは、購入する物件そのものが「担保」として扱われます。

そのため、築年数が古い物件は「担保価値が低い」と判断されることがあり、借入可能額が減ったり、融資が通らない場合もあります。

特に木造住宅の場合、耐用年数（通常22年）が審査の目安とされることが多いため

築20年を超えるような物件ではローンが組みにくくなる傾向にあります。

また、「住宅購入費用」と「リノベーション（リフォーム）費用」を別々に借りる場合

金融機関によっては条件が異なったり、ローンの手続きが煩雑になったりすることもあります。

スムーズな資金計画を立てるためには

「一体型ローン（中古住宅購入＋リノベーション費用をまとめて借りられるローン）」などを活用するのも一つの方法です。

▼資金計画で考慮すべきこと

物件の築年数による担保評価
一体型ローンの利用可否
リノベーション（リフォーム）費用の自己資金の割合
補助金・助成金の活用可能性

資金計画は、中古住宅購入＋リノベーション（リフォーム）計画の中でも特に重要な部分です。

費用が当初予定より膨らむことも想定し、できるだけ「余裕をもった予算設定」を心がけることが安心につながります。

4. 建物の劣化状況を事前に把握しておく

築年数が経過した中古住宅には、目に見えない部分で劣化が進んでいる場合があります。

たとえば、柱や梁などの構造部の腐食、シロアリ被害、雨漏りの跡、水道管の劣化などが挙げられます。

これらは内装を解体して初めて判明することもあり、当初の見積もりでは予測できなかった追加工事が必要になることもあります。

購入前には「ホームインスペクション（住宅診断）」の実施を強くおすすめします。

これは建築士や住宅診断士が専門的な視点から建物の状態をチェックしてくれるもので

補修が必要な箇所や修繕履歴、今後想定される劣化ポイントなどが分かります。

リノベーション（リフォーム）後に想定外の修繕費が発生することを防ぐためにも

物件購入前に第三者による建物診断を行い、その結果をもとに計画を立てましょう。

5. 予算・工期・イメージのすり合わせを丁寧に行う

中古住宅リノベーション（リフォーム）では、思い通りの住まいを手に入れるために

設計士や施工会社との打ち合わせを重ねることが何より大切です。

特に、

「どこまで手を加えるか」
「何にどれだけの費用をかけるか」
「いつから住めるようにするか」
といった点については、家族のライフスタイルや資金状況とすり合わせながら計画を進める必要があります。

理想を追い求めすぎて予算を超えてしまったり

工事期間が延びて入居時期が遅れてしまったりすることもあるため

「やりたいこと」と「できること」を整理しながら、現実的なプランを立てていくことが重要です。

まとめ：理想の住まいづくりには「事前確認」がカギ🗝

中古の戸建てを購入し、リノベーション（リフォーム）によって理想の住まいを実現することは

非常に魅力的な選択肢です。

しかしその一方で、建物の構造や法律的な制約、資金計画など、慎重に検討すべきポイントも多くあります。

購入前から信頼できる専門家と連携し、構造的な制約や法的な制限を把握したうえで

資金面でも余裕のある計画を立てておくことで、トラブルのない、安心で快適なリノベーション（リフォーム）を実現することができます。

「中古住宅購入＋リノベーション（リフォーム）」は、新築とは異なる「自分らしい住まい」をつくることができる素晴らしい方法です。

ぜひその可能性を最大限に活かすために、しっかりとした下準備を行いましょう。

当社では、住まいの無料診断やご相談も随時受け付けております。
「いつか…」ではなく、「今だからこそ」できる住まいの見直し。
ぜひ一度、私たちと一緒に考えてみませんか？

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